A Associação de Proprietários do Loteamento Residencial Cidade Jardim, em Sorriso, que tentava receber mais de R$ 36 mil em taxas de uma proprietária de imóvel não associada, teve seu recurso negado pela Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT). Isso porque não comprovou a adesão da parte requerida e nem que o ato constitutivo da entidade tivesse sido averbado na matrícula do imóvel, conforme prevê a Lei nº 13.465/2017 em relação a “loteamentos fechados”, ou seja, que não são condomínios, mas passaram a ter acesso controlado e arrecadação de contribuições dos moradores para cobrir gastos como portaria, cancela, vigilância, entre outros.
Por unanimidade, o acórdão manteve decisão proferida pelo juiz Valter Fabrício Simioni da Silva, da 3ª Vara Cível de Sorriso, que verificou que a associação não comprovou os requisitos que a autorizariam a cobrar a taxa de uma proprietária de dois terrenos no loteamento, ou seja, que a requerida havia se associado ou que o ato constitutivo da obrigação de pagar constasse no registro de imóveis.
“Analisando o caso dos autos, verifica-se que não foram cumpridos pela parte autora os requisitos autorizativos para cobrança da taxa à requerida, não podendo de fato se considerar o Estatuto da Associação dos Moradores ser taxativo em determinar que todos os adquirentes são associados por clara violação ao artigo 5º, XX da Constituição Federal, que determina que ninguém pode ser obrigado a se associar ou permanecer associado”, diz trecho da sentença que foi mantida.
Ao relatar o caso, a desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves destacou que o juiz analisou corretamente a questão ao reconhecer que a cobrança de taxas associativas somente poderia ser exigida se houvesse prova documental do cumprimento do que exige o Supremo Tribunal Federal (STF) no julgamento do Tema 492, que trata de caso semelhante.
“No caso concreto, não há nos autos comprovação de que a recorrida tenha aderido expressamente à associação ou de que o ato constitutivo da entidade tenha sido averbado na matrícula do imóvel.
Além do mais, a exigência de comprovação documental decorre do princípio da publicidade registral e visa garantir a segurança jurídica nas relações patrimoniais, de modo que a recorrente, ao deixar de apresentar elementos que comprovem a anuência da recorrida ou o devido registro da obrigação no cartório de imóveis, não logrou demonstrar a exigibilidade da cobrança”, pontuou Siqueira, reforçando que a cobrança indevida violaria o direito da livre associação, assegurada pela Constituição federal.
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